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▎市场分析丨By：世联评估
【引言】
2020年春节，一场突如其来的肺炎疫情使每一个人都为之紧张，在当前防控新型冠状病毒感染肺炎的严峻斗争中，无人机成为抗击疫情的“空中卫士”！助力群体测温、聚集人群疏散、防疫消毒作业等，缓解目前人员紧张且容易感染的情况。
在新冠肺炎疫情影响下，世联评估也采取了相应措施，开启线上办公模式。但目前疫情防控处于关键时期，外出实地查勘存在病毒感染风险，在城市交通管制，人员流动管制的现状之下，在疫情未解除之前，进行实地查勘的可操作性大大降低，此时，“空中卫士”能否助力实地查勘估价对象呢？
01
为什么要实地查勘估价对象？
What？实地查勘估价对象即对估价对象进行现场调查，是估价师亲自到估价对象现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象状况。
Why？由于房地产的独一无二特性，其价值、价格与区位、环境密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，有利于快速形成对估价对象的初步判断和感性认识，能规避风险、丰富报告内容、提高估价报告质量，对房地产估价结果的准确性起到事半功倍的效果，因此对估价对象的实地查勘是做好房地产估价不可省略的工作步骤。
How？实地查勘估价对象的工作内容主要包括以下几个方面：
◆ 观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；
◆ 拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；
◆ 补充搜集估价所需的其他资料，包括了解、收集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情；
◆ 记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
02
疫情下，无人机能否助力实地查勘？
疫情之下，无人机多次出征助力抗战疫情，那么无人机能否帮助估价师在这一特殊时期高效解决实地查勘估价对象的难题呢？
其实，无人机在很多领域都有了成熟的应用。军用方面，无人机分为侦察机和靶机。民用方面，主要应用于航拍、农林植保、灾难救援、电力巡检、包裹递送、测绘等领域。而如果应用于房地产估价领域的实地查勘，只需要用到无人机最原始且最基本的功能——航拍。
首先，无人机航拍摄影操作方便，易于转场、起飞降落受场地限制较小，稳定性、安全性好。若用于实地查勘估价对象，无人机从起飞到悬停至指定位置完成照片拍摄，可能只需要几分钟即可完成，并能为我们实时传输估价对象画面，节约人工成本、时间成本，特别适用于查勘面积大、估价师难以到达四至范围的估价对象。
其次，无人机航拍具有高清晰、大比例、小面积的特点，在拍摄全景照片的基础上，可以通过适当调整飞行高度和拍摄视角去获得估价对象更加清晰、具体的局部照片、细目照片，实现全方位、多维度的现场细节展现。
由此可见，无人机助力估价师实地查勘估价对象，如进行观察、拍摄、记录搜集估价对象区位、实物现状等，在技术上是可行的，而且可以助力估价师实现高效查勘。
03
无人机做实地查勘的影响因素
▼估价对象的环境因素
经调研，目前大多数民用无人机的最大信号有效距离为5km左右，最大航行时间普遍在20-30分钟左右。另外，无人机操作应在视线范围内，因为无人机与遥控之间存在障碍物时，容易造成信号中断，致使无人机失控而损坏。因此，无人机适合对环境相对简单、障碍物较少的估价对象进行实地查勘，且应控制在无人机的续航时间内完成拍摄。
▼无人机的操控技术
操控无人机是一门技术活，特别是运用无人机对估价对象的内部状况进行查勘，如设施设备、装饰装修等，由于估价对象内部空间小，在室内进行飞行和悬停拍摄等对无人机驾驶员的操控技术要求非常高，稍有不慎可能会造成无人机撞毁。所以无人机的操控应该由具有无人机驾驶资格的人员负责，比如参加相关培训并考取无人机驾驶证的估价师。
▼深入了解无人机相关政策法规
根据《民用无人机空中交通管理办法》相关规定，民用无人机活动及其空中交通管理应当遵守相关法规和规定，其中包括《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国飞行基本规则》、《通用航空飞行管制条例》及民航局规章等。组织实施民用无人机活动的单位和个人应当按照《通用航空飞行管制条例》等规定申请划设和使用空域，接受飞行活动管理和空中交通服务，保证飞行安全。另外，为防范无人机违法违规飞行滋事肇祸，维护公共安全，多地出台无人机管控措施，对无人机飞行做出更加细致及严格的要求。因此，使用无人机实地查勘估价对象时，应全方位了解国家和估价对象所在地的政策法规，在相关条文允许的范围内使用无人机协助估价师实地查勘估价对象。
综上所述，受环境、操控技术、相关政策法规等因素的影响，目前无人机未能广泛应用于实地查勘估价对象。但在政策法规允许的范围内，在估价对象所在环境条件合适的情况下，房地产估价机构是可以考虑使用无人机协助估价师实地查勘估价对象的，特别是在疫情当下，使用无人机助力实地查勘估价对象，可以减小估价师活动范围，节约在外查勘时间，从而降低接触人群概率，有利于疫情防控。而且，随着近年来无人机行业的快速发展，相信运用无人机助力实地查勘估价对象也将是房地产行业发展趋势之一。期盼使用无人机助力实地查勘估价对象可以尽早实现！
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